2021-04-06 16:31:21 來源：鳳凰網(wǎng)

2021年以來，物業(yè)行業(yè)并購交易頻頻，從頭部公司持續(xù)收購中小物業(yè)企業(yè)，到“大魚吃大魚”式的大收購，物業(yè)企業(yè)正面臨大浪淘沙式的篩選，選擇怎樣的發(fā)展模式成為擺在不少物企面前的重要問題。

背靠開發(fā)體量龐大的地產(chǎn)母公司輸送項目，并借助資本力量快速收購第三方物業(yè)，成為當(dāng)下物業(yè)行業(yè)的“主流”模式，然而，伴隨著物業(yè)企業(yè)快速擴(kuò)張過程，資本市場對于物業(yè)企業(yè)態(tài)度更為理性，在擴(kuò)張管理規(guī)模的同時，企業(yè)也更加注重對新增管理面積的有效整合。

面對行業(yè)發(fā)展大勢，優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)也在持續(xù)探索符合自身條件的發(fā)展模式，在不過度依賴地產(chǎn)母公司輸送項目的情況下，如何走出一條秉持長期主義，主要依靠自身力量獨(dú)立成長的新路子？近年來在業(yè)內(nèi)異軍突進(jìn)的財信智慧服務(wù)集團(tuán)，就用自身的實踐和探索回答了上述問題。

在市場縫隙中尋找空間 2020年收獲4600萬方新項目

財信智慧服務(wù)集團(tuán)成立于2006年，這家有著15年歷史的物業(yè)管理企業(yè)是財信集團(tuán)的子公司，財信集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、金融投資、智慧物業(yè)、環(huán)保及基投等板塊。截至2020年末，財信智慧服務(wù)集團(tuán)合約管理面積已超過1億平方米，服務(wù)城市超過60個，位列2020中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)第16位。

2020年是財信智慧服務(wù)集團(tuán)近年來拓展速度較快的一年，主要依靠外拓第三方物業(yè)，財信智慧服務(wù)集團(tuán)全年新增合同管理面積4600萬平方米，還完成了4個政府城市化物業(yè)合作平臺搭建，穩(wěn)步向城市化運(yùn)營型物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型。

據(jù)財信智慧服務(wù)集團(tuán)市場管理中心負(fù)責(zé)人介紹，公司拓展物業(yè)規(guī)模的方式主要是股權(quán)合作和單項目拓展，二者比例大體相當(dāng)。簡而言之，股權(quán)合作主要是通過收購或換股等方式將第三方物業(yè)公司納入財信旗下；單拓則主要是通過公開招標(biāo)等途徑獲得項目管理合同，也會和地方政府部門展開合作，以一體化服務(wù)的方式獲得管理合同。

相比從地產(chǎn)母公司獲得項目，單項目拓展更能反映出一家物企的市場競爭力。財信智慧服務(wù)集團(tuán)的單拓項目中，比較重要的一塊是中小地產(chǎn)開發(fā)商的新開發(fā)項目。由于不少中小開發(fā)商開發(fā)體量不大，自身的物業(yè)公司不僅缺乏品牌效應(yīng)，不利于給項目銷售加分，從規(guī)模效應(yīng)而言項目太少也不經(jīng)濟(jì)，于是非常愿意與財信智慧服務(wù)集團(tuán)進(jìn)行合作。財信智慧服務(wù)集團(tuán)則從銷售階段就開始介入這些項目，直到后期交房后進(jìn)駐項目提供物業(yè)服務(wù)。

單拓的另一個重要來源是政府組織公開招標(biāo)的老舊住宅小區(qū)。在一些地區(qū)，很多老舊小區(qū)由于種種原因?qū)е轮暗奈锕芄境穲?，住宅小區(qū)長期由社區(qū)代管，往往也只能提供垃圾清運(yùn)等最簡單的物業(yè)服務(wù)，而無論是小區(qū)業(yè)主還是當(dāng)?shù)卣?，都傾向于交給市場化專業(yè)化的物業(yè)企業(yè)管理。財信智慧服務(wù)集團(tuán)通過公開的招投標(biāo)，取得了大量此類小區(qū)的管理合同。

值得注意的是，財信智慧服務(wù)集團(tuán)在單拓方面有著較長的歷史和很多成功經(jīng)驗。早在2017年，在北京大興區(qū)，長興公寓小區(qū)業(yè)委會在街道的支持下，與臨近的建興家園、興政東里17號樓“打包”，經(jīng)過招標(biāo)后由北京國興物業(yè)公司（財信智慧服務(wù)集團(tuán)子公司）統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司進(jìn)駐后，在業(yè)委會、物業(yè)、街道多次溝通下，陸續(xù)解決了小區(qū)消防設(shè)施癱瘓、水質(zhì)檢測報告過期、門崗無人值守等問題，入駐小區(qū)2年多后就與業(yè)主達(dá)成協(xié)議實現(xiàn)物管費(fèi)上調(diào)。

長興公寓等項目為財信智慧服務(wù)集團(tuán)開拓第三方項目提供了可復(fù)制的經(jīng)驗，近年來財信智慧服務(wù)集團(tuán)也在全國多地獲取了很多類似項目，其規(guī)模效應(yīng)也逐漸顯現(xiàn)。在此示范效應(yīng)影響下，公司物業(yè)服務(wù)范圍也突破了老舊樓宇，進(jìn)入到很多政府場館，甚至整條街道。

“從政府角度而言，希望能引入實力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)提供一體化的服務(wù)，這既包括保潔、維修等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，有時還包括一部分基層治理的職能，財信智慧服務(wù)集團(tuán)在這方面有不少標(biāo)桿項目，在解決政府治理痛點(diǎn)上積累了豐富的經(jīng)驗，因此也常常能獲得此類項目”，前述財信智慧服務(wù)集團(tuán)市場負(fù)責(zé)人說。

市場倒逼下的特色“打法”

隨著物業(yè)公司估值分化、房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，趁行情不錯的時候出售旗下物業(yè)子公司，成為一些地產(chǎn)企業(yè)的選擇，在業(yè)內(nèi)人士看來，這其中既有被動的因素，也有地產(chǎn)公司一次性變現(xiàn)的主動選擇。不過，無論是財信智慧服務(wù)集團(tuán)管理團(tuán)隊還是大股東，不僅將物業(yè)服務(wù)視為一項“生意”，也將其定位為一項著眼長遠(yuǎn)發(fā)展的事業(yè)。

財信智慧服務(wù)集團(tuán)提出，作為市場化的物業(yè)企業(yè)，堅持速度第一、科技優(yōu)先，基礎(chǔ)物業(yè)與增值業(yè)務(wù)并重，每年新增不低于5000萬平米的管理面積，向市場化物業(yè)領(lǐng)軍型企業(yè)奮進(jìn)。

業(yè)內(nèi)人士分析，目前物業(yè)行業(yè)的主要聚焦點(diǎn)還是拓展規(guī)模，在物業(yè)規(guī)模擴(kuò)張上，大型房企附屬物業(yè)公司的“打法”基本一致：前期以地產(chǎn)母公司輸送的項目為基礎(chǔ)，在上市融資后迅速開展收并購，搶占市場規(guī)模。

不過，隨著地產(chǎn)行業(yè)加速步入新的周期，過渡依賴地產(chǎn)母公司拓展管理規(guī)模不僅效果會越來越差，更重要的是會陷入路徑依賴，無法形成獨(dú)立拓展市場的能力。招銀國際研究部2月份的一份研報就指出，目前，作為物業(yè)公司母公司的地產(chǎn)開發(fā)商銷售放緩，物業(yè)公司需在母公司之外謀求管理面積，在管面積競爭加劇。

反觀財信智慧服務(wù)集團(tuán)，公司一開始就在完全市場化環(huán)境下拓展項目，倒逼這家物業(yè)企業(yè)形成富有自身特色，又一再被市場驗證的“打法”。在戰(zhàn)術(shù)層面，財信智慧服務(wù)集團(tuán)擅于精準(zhǔn)選擇項目，以精細(xì)化管理實現(xiàn)新增項目較快盈利；在戰(zhàn)略層面，財信智慧服務(wù)集團(tuán)采取區(qū)域聚焦的布局，集中優(yōu)勢資源外拓項目不搞“撒胡椒面”的做法，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。

“比如一些表面上的‘老破小’項目，財信智慧服務(wù)集團(tuán)往往看得很準(zhǔn)，拿到項目后投入不太多的錢，兩三年內(nèi)物業(yè)費(fèi)收繳率就能達(dá)到百分之八九十，項目也能盈利，這就需要很好的項目判斷能力和精細(xì)化管理能力”，財信智慧服務(wù)集團(tuán)市場管理中心負(fù)責(zé)人說，“另外一些單拓項目，開發(fā)商常常還有一些未出售的房源、車庫等等，怎么和開發(fā)商、業(yè)主協(xié)調(diào)，往往也是獲取和經(jīng)營項目的關(guān)鍵。”

財信智慧服務(wù)集團(tuán)也有著明確的中遠(yuǎn)期拓展目標(biāo)，即“百城五百萬”——在全國100個城市實現(xiàn)每個城市500萬平方米的管理體量，總計擁有5億平方米的管理規(guī)模。2020年底，財信智慧服務(wù)集團(tuán)已構(gòu)建起北方、南方、西南三大區(qū)域平臺，以降低管理成本，增強(qiáng)城市公司業(yè)務(wù)能力，提高城市公司運(yùn)營能力及效能，針對5億平方米的目標(biāo)初步搭建起有效的管理架構(gòu)。

近年來，關(guān)于企業(yè)發(fā)展“長期主義”的話題屢屢被提及，對于物業(yè)企業(yè)而言，長期主義不僅僅在于堅持自身認(rèn)定的方向，更在于判斷行業(yè)發(fā)展的周期、聚焦行業(yè)長期的機(jī)會。當(dāng)下，財信智慧服務(wù)集團(tuán)走的是一條或許難度更高，但競爭者也更少的發(fā)展路徑，隨著財信式的打法持續(xù)完善成熟，財信智慧服務(wù)集團(tuán)也將確立自身在行業(yè)中的比較優(yōu)勢和獨(dú)特地位。

                                                                                                             （來源）經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

https://finance.ifeng.com/c/850ER5jK8jE

編輯：海洋