2020-04-27 6:49:56
“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛疑難案件學術(shù)研討會”在京舉辦
目前，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中以合資、合作方式進行房地產(chǎn)的現(xiàn)象較為普遍，由此引發(fā)的糾紛和訴訟也不斷增多。探討合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛疑難案件的解決思路，對于維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展，保障司法公正中具有重要意義。
2020年4月26日，“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛疑難案件學術(shù)研討會”在北京市舉行。會議邀請到北京大學法學院潘劍鋒教授、中國人民大學法學院肖建國教授、北京工商大學法學院呂來明教授、中國政法大學肖建華教授、北京師范大學法學院袁治杰教授，研討會由北京企業(yè)法治與發(fā)展研究會秘書長朱崇坤主持。
研討會上，與會專家學者結(jié)合青島金沙灘置業(yè)有限公司與倪某合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案【(2019)魯民終544號】的相關(guān)問題，就“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力”“合作房地產(chǎn)開發(fā)投資形式”“合作房地產(chǎn)開發(fā)合同性質(zhì)認定”等議題進行了交流與探討。
與會專家指出，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條的規(guī)定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！焙献鏖_發(fā)房地產(chǎn)合同屬于一種特殊合同，其具有以下特點：一、在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中，至少有一方應當具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。二、在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中，用于合作開發(fā)的土地使用權(quán)必須是出讓方式取得。三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力認定除應當符合《合同法》《民法通則》《民法總則》等相關(guān)法律中關(guān)于合同效力的規(guī)定外，還應當符合合作開發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定。合作開發(fā)房地產(chǎn)存在合作各方?jīng)]有開發(fā)經(jīng)營資格、合作開發(fā)土地為劃撥土地等情形，均可能導致合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效。
與會專家認為，我國有關(guān)法律和司法解釋對合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中投資形式并未作出嚴格限定。實踐中，最常見的投資形式是土地使用權(quán)和資金，最為典型的合作模式是一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金。結(jié)合《公司法》《合伙企業(yè)法》中關(guān)于股東、合伙人出資的規(guī)定，從理論上講，技術(shù)、勞務、實物以及財產(chǎn)性權(quán)益均可以作為合作開發(fā)房地產(chǎn)中的投資，實踐中，也存在建筑公司提供勞務和房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)房地產(chǎn)的案例。但是，不管以何種形式投資，均應當符合雙方的約定，并且不違背法律的禁止規(guī)定。
與會專家一致認為，無論是在理論研究還是實務工作中，對合同性質(zhì)的認定，不應單純地根據(jù)合同名稱來進行認定，而應當根據(jù)合同中實際約定的權(quán)利、義務的實質(zhì)內(nèi)容來認定的合同性質(zhì)。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同本質(zhì)特征是各方“共同投資，共享利潤、共擔風險”開發(fā)房地產(chǎn)，實踐中，雖然有些合同的名稱為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，但是缺少上述特征，就不應當認定為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。例如，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，就應當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。結(jié)合到此次研討的案例來看，姑且先不論倪某以“協(xié)調(diào)上級部門關(guān)系”作為合作條件，是否符合合作開發(fā)房地產(chǎn)合同共同投資的形式，就其不共擔風險而獲取3300萬元轉(zhuǎn)讓費來看，與會專家認為倪某與青島金沙灘置業(yè)有限公司之間不是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系，一、二審及再審法院均按照合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛進行認定并判決，基本法律關(guān)系性質(zhì)認定錯誤，必然導致適用法律錯誤，這樣的判決應當予以糾正。況且本案所簽署的轉(zhuǎn)讓協(xié)議項下的項目根本不屬于倪某所有。
專家們最后指出，審判人員對于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同性質(zhì)認定，應當嚴格根據(jù)“共同投資，共享利潤、共擔風險”的合同實質(zhì)特征，結(jié)合具體案件事實進行分析認定，避免按照合同名稱等形式要件進行合同性質(zhì)認定，造成案件錯誤適用法律進行裁判。另外，房地產(chǎn)界一直是我國貪腐案件高發(fā)行業(yè)，由于我國現(xiàn)行法律、司法解釋對于投資形式未作限定，因此，審判人員對合作開發(fā)房地產(chǎn)中非典型投資形式的合法性一定要謹慎審查，杜絕此中權(quán)力尋租，權(quán)錢交易等腐敗現(xiàn)象出現(xiàn)，這樣才能維護健康的房地產(chǎn)市場秩序、維護司法公正。
來源：北京法學會
聲明：
1、中國周刊網(wǎng)所有自采新聞（含圖片)，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載或鏡像，授權(quán)轉(zhuǎn)載應在授權(quán)范圍內(nèi)使用，并注明來源。
2、部分內(nèi)容轉(zhuǎn)自其他媒體，轉(zhuǎn)載目的在于傳遞更多信息，并不代表本網(wǎng)贊同其觀點和對其真實性負責。
3、如因作品內(nèi)容、版權(quán)和其他問題需要同本網(wǎng)聯(lián)系的，請在30日內(nèi)進行。
編輯：楊文博